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任志强最新发言话风明显温柔了许多但仍然干货满满-【资讯】

发布时间:2021-07-15 21:23:44 阅读: 来源:面霜厂家

探戈

周通先生在其公众号“通货朋仗”上公布了任志强先生最新一次的内部交流发言的文字版。全文有15000多字,也并不是完整版,(时间关系,任被终止发言)。

全文读下来,给融360房贷君的感觉是,任的话风要明显温柔不少,但就已公开的部分来说,仍然干货满满,特别是点评当下各地所采取的措施方面,仍然值得我们参考。看惯了官宣的我们,再来看看任的观点,或许你会有新的认识。

1、我们的房地产并不是完全的市场化,这决定了我们的房价会非常可控

真正意义上的房地产市场,也要奉行客户是上帝的经营策略,开发商所要做的就是生产让购房者满意的房子,并且能够自由交易和定价。但我们的房地产交易不自由,定价也不自由。

这意味着房地产不是一个完整的市场,不完整就意味着高度可控。比如当前所采取的“五限”策略就是,不能交易,就不会有涨跌,限制交易,就限制涨跌,高的少卖点,低的多卖掉,零增长的数据就有了。

融360房贷君认为,这一点最直接的表现就是国家统计局公布的月度70个大中城市房价数据和房地产开发投资和销售数据。这两个常规数据非常玄妙,与其说它反映了房价变动和开发投资销售情况,倒不如说它反映了调控的精准性:人口向大城市集中的时候,土地供应却向中小城市倾斜,结果就是好的城市房价上不去,差的城市房价被刺激了。

2、 土地、户籍、金融均无实质改变,房地产的趋势也不会实质性改变

土地仍然是只有一个供货方,它的策略到现在都没有变。户籍更是如此,租房落户的门槛很高。

金融也没有明显变化,任在这里举出一个例子——房产基金,我们到现在也没有引入。

房产基金的优势是门槛低,人们可以通过买卖房产基金的形式间接投资房地产,这样就避免了直接买房的高门槛,同时分享房地产红利。类比一下,假如买房是一次性买入1万手股票的话,那么买房产基金就等于买1手、10手或者100手,只要这只股票业绩好,业绩不好还可以换股,所有人都能参与进来才是共赢。而不是像现在这样,首付低了,炒房就多,首付高了就把刚需拒之门外。

3、我们的房租水平并不低,因为你不是全款买房

租金水平相对于房价的确很低。但别忘了,我们买房并不是全款,用2成或者3成的房款就入手一套房,然后出租,这实际计算投入产出比,其实房租水平并不低。

要想让房租真正实惠,只有一个法子,那就是有足够多的低成本的房子,做到低成本就必须把地价降下来。当前开发商运营的租赁公寓,成本仍然很高,未来房租也便宜不了。

4、中国有650个城市,我们只跟踪了70个城市房价数据

我们跟踪的只有70个城市,剩余590个城市并没有公布,实际上大部分城市的房价并不高,三四线城市以下,平均不足4000块钱。

现在大量的城市房价比地价便宜,原因是现在的房价对应的是原来的地价,而现在的地价则对应的是今后的房价,所以未来房价怎么走,可想而知。

5、信贷从紧,还看不到放松的可能性,下半年到明年是开发商还债高峰期

去杠杆让个人房贷越来越少,开发商资金链也日趋紧张。今年下半年一直到2019年都是开发商的偿债高峰期,不排除开发商会因为业绩和资金链问题降价卖房。

6、政策转向需要2个条件

一是房地产基本面快速下行,二是经济明显波动,投资不足导致GDP增速明显波动。今年上半年GDP超预计主要归功于两点,一是基础设施投资快速增长,二是房地产销售火爆。但任预计明年可能会快速下行,从而影响GDP 增速。

7、微观层面的限价限贷限卖等等措施,实际上影响五个方面,分别是资金流向(不买房就买其他的资产)、社会心理(趋于分化,一部分人盼着降价后出手,一部分人是越限越买)、价值取向(越来越模糊)、资源分配、消费能力和权利(首付影响买房能力,限购就影响买房权利)。这些都对房价产生巨大影响。

8、中国的个人房贷基本没风险

一手房市场,只有22%的购房款是来自于贷款,二手房也只有40%多来自于贷款。第三类是房抵贷用于其他经营性活动,这部分是有风险的,大概有五六万亿,但这部分不属于房地产贷款。

9、房价是在持续上涨的

国家统计局每个月公布的房地产开发投资和销售数据中,商品房销售面积增速一直是低于商品房销售额的,东部、中部、西部、东北皆是如此。这中间的增速差就表明房价实际上是在持续上涨的。

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